自去年以來，倉儲業(yè)保持了良好的發(fā)展勢頭，但同時也存在著一些值得關(guān)注的新情況、新問題。如倉儲租金普遍上漲，倉儲企業(yè)庫存量增加、周轉(zhuǎn)放緩，土地與倉庫產(chǎn)權(quán)分離現(xiàn)象較為突出等。此外，受宏觀經(jīng)濟發(fā)展影響，社會物流需求明顯放緩，物流企業(yè)的贏利空間也正在不斷壓縮。
    6月18~19日，第七屆倉儲業(yè)大會在京召開，眾多倉儲物流企業(yè)及業(yè)內(nèi)人士齊聚一堂。大會開幕當天，中國倉儲協(xié)會會長沈紹基介紹了2011年全國倉儲業(yè)發(fā)展情況。沈紹基特別提到2011年我國倉儲業(yè)出現(xiàn)的一些新特點，并對倉儲業(yè)今后的發(fā)展做了展望。此外，國家發(fā)改委經(jīng)濟運行調(diào)節(jié)局副局長王慧敏在會上表示，受宏觀經(jīng)濟發(fā)展影響，社會物流需求明顯放緩，物流企業(yè)贏利空間不斷壓縮。為此，她表示，下一步將著力落實促進物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。
    供不應(yīng)求與低利用率矛盾
    大會上，中國倉儲協(xié)會發(fā)布了2011年《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》，數(shù)據(jù)顯示，2011年全國通用倉庫供需指數(shù)為0.882。據(jù)與會專家介紹，若供需指數(shù)小于1，說明我國通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中，北京、上海、天津、大連等諸多城市的倉庫供需指數(shù)都在0.9以下。如此看來，我國的倉儲業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間，這對于倉儲企業(yè)來說無疑是一個巨大的機會。
    然而，就在巨大的機會面前，倉儲企業(yè)卻有些無能為力。在這次大會上，沈紹基一再強調(diào)，目前我國倉儲用地供不應(yīng)求，并且由于倉儲用地的取得方式與價格偏高問題，使倉儲業(yè)的發(fā)展受到一定影響。在巨大的機會面前，倉儲物流遭遇用地瓶頸。
    由于用地瓶頸，倉儲資源供不應(yīng)求，這是一個事實，然而與之矛盾的是，就在供不應(yīng)求的情況下，倉儲資源的利用率卻依舊較低。《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》顯示，2011年我國的倉庫利用率雖較去年有所提高，但利用率仍舊較低，成都的平房庫利用率僅為51.6%。
    北京德利得物流有限公司運營總監(jiān)惲綿在大會上就提出了這樣一個問題：“市場上倉儲資源是供不應(yīng)求，但我怎么卻找不到客戶呢？”對此，國美電器有限公司營運中心物流總監(jiān)吳光華和物美集團物流總監(jiān)吳篤卿回答了這個問題：“主要還是市場上現(xiàn)有的一些倉庫不符合我們的需求。”吳光華與吳篤卿兩人道出了當下倉儲業(yè)的現(xiàn)實問題，倉儲資源的服務(wù)與品質(zhì)不能滿足企業(yè)需求。
    一邊是倉儲資源供不應(yīng)求，一邊又是倉儲資源的利用率較低，如何化解這個矛盾呢？與會的倉儲企業(yè)代表一致表示，在倉儲用地困難的情況下，提高現(xiàn)有倉儲用地的利用率很必要。一直以來，企業(yè)擴張經(jīng)常是采用新增用地的擴張方式，往往忽視了現(xiàn)有的倉儲用地。實際上，如果在現(xiàn)有用地上擴建倉庫，比如建設(shè)立體倉庫，利用效率就會大大增加。
    對于當下一些倉儲企業(yè)倉儲資源服務(wù)低下的現(xiàn)狀，倉儲企業(yè)也應(yīng)加大對先進技術(shù)的引用與推廣，不斷引進優(yōu)秀人才，不斷豐富自身的增值服務(wù)。比如目前盛行的倉儲金融服務(wù)，就能為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)和豐富的服務(wù)，這才是倉儲企業(yè)制勝的關(guān)鍵。
    對此，王慧敏也表示，相關(guān)部門將全面實施和落實“十二五”時期的相關(guān)規(guī)劃，實現(xiàn)運輸、倉儲設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心的合理布局和銜接配套，確保符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級需要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的領(lǐng)域得到支持和優(yōu)先發(fā)展，并積極引導(dǎo)創(chuàng)新物流運作模式。她還特別強調(diào)，要推廣先進技術(shù)應(yīng)用，更好地發(fā)揮物流科技和信息化的支撐和引領(lǐng)作用，推廣物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，發(fā)展先進的物流裝備設(shè)施，鼓勵和支持對信息平臺的整合、集約和規(guī)范，提高物流設(shè)施的利用率和運作效率。
    倉儲物流服務(wù)外包成趨勢
    在大會上，除了“供不應(yīng)求”這個熱點外，企業(yè)提及最多的當屬“倉儲物流服務(wù)外包”，大會還專門以此為題開設(shè)了論壇進行討論。據(jù)了解，該“外包”有兩層含義，一是生產(chǎn)與零售企業(yè)將倉儲物流服務(wù)外包給專業(yè)的倉儲物流企業(yè)，自己不再親自運作；另一層含義是倉儲用地與倉儲服務(wù)分離。
    “‘外包’的這兩層含義都是當下倉儲業(yè)的發(fā)展趨勢。”秦皇島冀盛物流有限公司倉儲物流部經(jīng)理柏華熹對記者表示。為了更加形象地說明這個趨勢，柏華熹給記者列舉了一個真實的例子：河北省一家生產(chǎn)企業(yè)將倉儲物流業(yè)務(wù)外包給天津市一家物流公司，而這家物流公司又開始在全國各地尋找倉儲物流資源，通過租賃各地的倉儲資源來運營生產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)。生產(chǎn)企業(yè)將倉儲業(yè)務(wù)外包給專業(yè)的物流公司，物流公司又尋找正在外包的倉儲地產(chǎn)企業(yè)，最終這種“外包”將占據(jù)整個行業(yè)。
    對此，吳光華也提出，盡管當下國美的倉儲物流業(yè)務(wù)大部分由自己在做，但未來與專業(yè)的倉儲物流企業(yè)合作是很有可能的。據(jù)《2012年中國倉儲行業(yè)發(fā)展報告》顯示，由于業(yè)務(wù)增長、自有倉儲設(shè)備不足，許多企業(yè)選擇外租倉庫。2011年有98家企業(yè)租用倉庫，總面積達784.2萬平方米，比上年增長了37.6%，遠大于企業(yè)自建倉庫面積的增長率。
    而對于倉儲物流服務(wù)外包這一趨勢，中國倉儲協(xié)會發(fā)布的2012年中國倉儲行業(yè)發(fā)展報告中也明確指出，倉儲地產(chǎn)與倉儲服務(wù)的分離已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。除了大型物流企業(yè)外，一般倉儲服務(wù)企業(yè)投資建設(shè)倉庫的能力與愿望將會不斷弱化，倉儲地產(chǎn)公司的網(wǎng)絡(luò)布局成為普遍追求。
    除了倉儲企業(yè)沒有能力外，倉儲地產(chǎn)與倉儲物流的分離也是利益導(dǎo)致的結(jié)果。“自己做倉儲不掙錢，出租倉庫卻可以賺錢。”在倉儲物流服務(wù)外包的論壇上，主持人惲綿以此為開場白。這句話已是行業(yè)內(nèi)公認的事實。“以我們企業(yè)為例，我們有兩塊業(yè)務(wù)，一是自己做倉儲，二是將倉儲資源出租。去年自己負責(zé)的一個倉庫贏利40多萬元，而租出去的一個倉庫竟贏利80多萬元，這個現(xiàn)實讓企業(yè)不得不走上出租這條路。”以物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的秦皇島冀盛物流有限公司開始側(cè)重發(fā)展它的“外包”業(yè)務(wù)。
    造成這一結(jié)果的原因也很明顯，企業(yè)自己經(jīng)營的倉庫需要不斷地尋找生產(chǎn)企業(yè)及零售企業(yè)客戶，但很難保證這些倉庫天天有客戶，而外包給其他物流企業(yè)的倉庫不需要考慮這個問題，只要收取租金就可以，收入比較穩(wěn)定。
    電商與倉儲的“糾葛”
    談到倉儲物流地產(chǎn)，又不得不說起電子商務(wù)。“最近兩年，中國物流地產(chǎn)需求的最大推動者非電子商務(wù)莫屬。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事、物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)王成志對記者表示。
    據(jù)王成志介紹，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，一些大型電子商務(wù)企業(yè)對于倉儲資源，尤其是倉庫租賃的需求量很大，比如著名音像圖書網(wǎng)站亞馬遜在昆山市定制了逾10萬平方米的倉庫，作為其華東區(qū)域的配送中心。幾個月前，亞馬遜在天津的9萬平方米的物流中心啟用。2011年年初，阿里巴巴集團也宣布了物流戰(zhàn)略計劃：將聯(lián)合金融合作伙伴投資200億~300億元在全國建立倉儲網(wǎng)絡(luò)體系。京東商城在倉儲物流方面的更是“大手筆”，它在全國多地修建倉儲中心。
    電商企業(yè)在倉儲物流市場的活躍對于物流地產(chǎn)的開發(fā)商和業(yè)主來說無疑是個好消息。一方面，物業(yè)的租賃風(fēng)險被降到最低，另一方面，在如此巨大需求的推動下，租金自然是日益見漲。“從市場需求方面來講，電子商務(wù)的發(fā)展的確給倉儲業(yè)發(fā)展帶來了積極地影響。”北京心動弘毅科技有限公司物流總監(jiān)蘇穎表示。
    然而，電子商務(wù)對于倉儲業(yè)來說，除了扮演著天使的角色，同樣也是惡魔。
    王成志對此深有感觸。隨著電商寒冬的漸漸逼近，一些業(yè)主已經(jīng)感受到了大面積租賃后面涌動著的風(fēng)險。一旦租戶垮掉，大量面積的空置將使業(yè)主蒙受巨大損失。許多業(yè)主也反映，雖然電商企業(yè)簽起租約來很氣派，但因資金鏈緊張，拖欠租金的事時有發(fā)生，業(yè)主只有通過增加租賃押金的方式來降低相應(yīng)的風(fēng)險。
    此外，在期待升值和為上市增加固定資產(chǎn)砝碼等想法的推動下，電商企業(yè)競買物流用地也在市場上屢見不鮮。而事實上，電商企業(yè)本身的資金鏈已經(jīng)十分脆弱，無端增加這些土地資產(chǎn)累贅就非常不健康，再加上有些企業(yè)存在搖身一變成為房地產(chǎn)開發(fā)商的所謂遠景計劃，給市場價格造成了不必要的泡沫，反而會對物流地產(chǎn)的有序發(fā)展造成不良影響。